文源 | 源Sight
作者 | 安然
沉浮中的富豪家族与低谷期的奢侈品牌抱团取暖。
近日，据时尚商业快讯，周大福郑裕彤家族旗下的新世界发展与LV达成协议，LV确认将于2026年底前进驻位于香港尖沙咀核心地段的K11 Musea，开设品牌在亚洲最大规模之一的旗舰店。
该店占地面积约为4万平方尺，除传统零售空间外，还将配备艺术展陈区域、品牌咖啡厅以及贵宾专属休息室，计划打造集商业、文化与生活方式于一体的奢侈品综合体验空间。
令人关注的是，不同于香港地产商传统的固定租金模式，新世界发展将根据LV门店的营业额来收取租金，即所谓抽佣模式。
灵活的租金机制是新世界发展作出的巨大让步。背后透露出的，一是新世界泥足深陷的财务困境，二是香港冷淡的奢侈品零售、高端商业地产消费降温危机。
该模式显示出新世界发展对LV吸金能力的认可，但如今的LV能否成为新世界发展扭亏的强大助力仍待商榷。
2025年第一季度，LVMH集团销售额同比下跌3%，远低于市场预期。LV所在的核心时装皮具部门有机销售额同比下滑5%。LVMH和新世界发展一样，遭遇股价大跌、市值骤降的经营危机。
地产豪门与老牌奢牌搀扶过河，结果如何仍待多方考验。
01
让步前提
风雨飘摇的新世界。
6月23日，一则公告将香港富豪郑裕彤家族旗下的新世界发展再次带到众人眼前。公告回应的，是受到多方关注的875亿港元贷款再融资计划，若获得银行同意，这家地产豪门或能在财务困顿之际迎来转机。
截图来源于公司财报
根据2024/2025财年中期报告，新世界发展期内持续经营业务收入同比下降1.6%至167.89亿港元，持续经营业务核心应占利润同比下降17.6%至44.16亿港元，股东应占利润录得较大亏损的66.33亿港元。
此前，新世界发展曾发布公告称，将延期支付四只共计34亿美元的永续债。据彭博统计，被延迟派发的利息合计7720万美元（约合5.5亿人民币）。此举一度引发市场恐慌，造成其股债双杀。
从中期报告可知，期内，新世界发展租金收入同比下降4.3%至25.6亿港元。其中，内地租金收入同比增长1.6%至9.4亿港元，香港租金收入下降7.5%至16.1亿港元。据财报及机构研究，这主要受香港市民出境旅游、市场需求疲弱及港元汇率高企影响。
香港零售业、尤其奢侈品零售业近年遭受不小冲击。
截图来源于香港特别行政区政府统计处
今年4月，香港零售业总销货价值的临时估计同比下跌2.3%至289亿港元，前四个月合计的零售业总销货价值的临时估计下跌5.6%，和去年同期相比，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌1.7%。
新世界发展中报提到，期内香港K11商场整体客流量虽然维持稳定，但由于本地消费减少，导致销售额按年下跌13%。
周大福年报中也提到，2024年4月至2025年3月期间，香港珠宝销售表现受经济不确定性及金价创新高影响。香港政府统计处显示珠宝、钟表及贵重礼品的零售额同比下跌约15%。
去年，普华永道曾指出，香港面临美元及港元持续强势，导致奢侈品价差缩小，价格优势减少的威胁。 由于日元对美元汇率近日跌至34年新低，日本承接了中国消费者以往发生在香港和欧洲的奢侈品购物潮，成为从国内游客消费转移中获益最多的地区。
据多家媒体报道，当时一个20000万元的LV手袋在日本门店能便宜约4000元，其他品牌不少奢侈品在日本购买会比国内优惠10%-50%，引得各地游客尤其中国消费者在LV日本门店前大排长龙。
除了香港奢侈品消费的价格优势减弱、整体消费疲软等外部原因，新世界发展前期激进扩张也为后来的发展埋下隐患。
2018年，郑家第三代接班人郑志刚在接受媒体采访时表示，“2024年之前我们想建29个K11，深耕内地市场。”但在疫情及房地产行业深度调整后，K11的高速扩张无疑带来巨大负担。
截图来源于Wind
数据显示，近一年来，新世界发展亏损超180亿港元，负债超1200亿港元，市值从千亿港元蒸发至百亿港元，市场表现与恒生指数曲线距离逐渐拉大。
2024财年，新世界发展达成出售非核心资产80亿港元的目标。据新世界发展行政总裁黄少媚透露，2025财年，公司的目标是持续回笼资金。
除了折价卖楼，新世界发展旗下的高端商业地产最迫切的，还是要有吸引力的大品牌进驻，帮助业态焕发新生机。由此，公司最终作出让步。
02
自身难保
然而，新世界发展寄予厚望的LV似乎同样前途未卜。
2025财年，作为奢侈品风向标的LVMH开局遇挫。第一季度，集团总营收同比下降3%至203亿欧元，低于市场预期的2%增幅。财报发布后，德意志银行、摩根士丹利、AlphaValue/Baader、TD Cowen等多家机构集中下调其评级。
截图来源于公司财报
分部门来看，拥有LV、Dior等品牌、占集团近一半营收、贡献超75%利润的核心时装与皮具部门营收同比下滑5%。尽管集团宣称LV与村上隆联名系列取得成功，在溢价发售的情况下仍迅速售罄，但该联名系列所占销售份额并不大，不是主要的销售驱动力。
其他部门中，香水化妆品部门有机销售额下跌1%至21.8亿欧元；拥有包括宝格丽、Tiffany等的腕表珠宝部门销售持平，为24.8亿欧元；拥有丝芙兰的精选零售部门收入下跌1%至41.9亿欧元；葡萄酒烈酒部门有机销售额同比下跌9%至13亿欧元。
截图来源于公司财报
分地区来看，包括中国在内的亚太市场有机销售额大跌11%，贡献占比从2024年的33%下降至30%；美国市场销售额下跌3%，主要受丝芙兰表现拖累；日本市场意外下跌1%，主要由于中国消费者消费减弱，这对香港市场也是同样影响；欧洲地区成唯一增长市场，逆势上涨2%。
中国消费者似乎对LV逐渐祛魅。
在一季度财报发布后，LV开启新一轮调价措施。据相关报道，LV包袋类涨价幅度在几百元，珠宝类可能高达几十万。根据品牌官网，其热门款手袋DIANE法棍包价格已从1.86万元涨到1.92万元。不过，对于此次LV涨价，消费者们表现相对冷静，社交平台讨论热度不复以往，也没有因此引发抢购热潮。
贝恩公司和Altagamma协会发布的《2025年春季奢侈品市场更新》显示，贸易战、地缘政治紧张局势以及全球金融市场的动荡正在影响奢侈品消费，个人奢侈品市场正经历15年来（不包括新冠疫情）的首次放缓。
报告预测，2025年行业将出现三种潜在情景：温和复苏，2025年市场增长区间在-2%到2%，发生概率为20%；轻度收缩，增长区间在-2%至-5%之间，发生概率最大，为60%；深度收缩，跌幅可能扩大至-9%，发生概率为20%。
其他机构也有相似判断。汇丰银行将2025年全球奢侈品行业盈利增长预期从5%下调至零增长；Bernstein将此前对行业全年增长预期的增长5%下调为下降2%。
目前，LV股价与市值较前两年高位近乎腰斩，以LV为代表的一众奢侈品牌正经历近年最持久的一轮低迷周期。
03
灵活下沉
尽管表面仍保持高端门店版图开拓，但如LV等奢侈品牌也在采取灵活手段应对过度涨价与消费疲软带来的增长危机。
截图来源于品牌官网商城
在产品端，LV有了新的“小动作”——在官网目录中增加了“小型皮具”的类目，增添更多更具性价比的选择。这些小皮具产品价格基本在一万元左右，即便是LV x村上隆的合作系列，也有低于万元的选择。
在主线产品高涨难停的情况下，扩大入门产品比重成为新的促销手段。花旗银行曾调研预测，“奢侈品牌将通过强化入门级产品供给、重构价格体系来填补多年提价形成的市场空白”。
奢侈品分析师Robert Burke也表示，那些渴望拥有奢侈品的消费者被大多数奢侈品牌的高价挡在门外，这种策略为他们提供了“入门点”。由此，品牌可以更大范围收获新的消费群体。
奢侈如LV，面对行业寒流与全球震荡，也开始“抠门”起来，力求从各方降本增效。
据悉，2021年，LV曾以疫情影响为由，要求香港时代广场的所有者九龙仓集团降低店铺租金，当时品牌每月租金约为500万港元；2024年LV重返时代广场，有分析指出，该次租金或略低于疫情前。
此次，在新世界发展搁浅、香港奢侈品零售亟待复兴的背景下，LV进一步掌握主动权，将租约协商至更能保证利润率的佣金模式；面对难以挣脱的困境与存在使命，地产商尤其高端商业地产商们也在不断扭转态度，与奢侈品牌们站到同一阵线。
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